Energetische Sanierung



Energetische Sanierungen stellen eine Sonderform der Bausanierungen dar, weil ihnen meistens eine intensivere Analyse- und Projektvorbereitungsphase vorgeschaltet ist. Der Name weist obendrein auf die Zielsetzung hin. Energetische Sanierungen wurden in den letzten Jahren vermehrt in Zweifel gezogen, weil die damit verbundenen Kosten mit einer langen Rückzahlungsdauer verbunden sind (Stand 2016). Dass es dennoch sinnvoll ist Gebäude im Wohnungsbau und im Nicht-Wohnungsbau energetisch zu sanieren können Sie hier lesen:
"Dämmen, ja - nein?"
Im nachfolgenden Artikel soll die Planung und Durchführung der Arbeiten angerissen werden.

Energetische Analyse

Die Motive für Energiesparmaßnahmen können ganz unterschiedlich sein. Der eine Bauherr möchte Geld sparen, der zweite legt Wert auf Komfortsteigerung, der dritte möchte die Schimmelbildung unterbinden und der vierte muss sowieso etwas machen, weil der Putz von der Wand fällt. Außerdem gibt es Personen, die CO2 einsparen und zum Umweltschutz beitragen möchten. Die verschiedenen Zielsetzungen führen zu ganz unterschiedlichen Lösungsansätzen, die am besten mit Hilfe einer energetischen Analyse des Gebäudes untersucht werden.


Die energetische Analyse des Gebäudebestands liefert Aussagen zu den wichtigsten Ursachen von Wärmeverlusten. Man kann also ablesen, an welchen Bauteilen Maßnahmen den größten Erfolg haben werden. In einem weiteren Schritt wird die vorhandene Anlagentechnik untersucht, die vor allem im Nicht-Wohnungsbau einen erheblichen Einfluss auf die Bilanz haben kann.

Normative Untersuchung

Die energetischen Untersuchungen werden mit Hilfe von Computerprogrammen erstellt. Die Berechnungen können die individuell vorhandene Situation nur unzureichend abbilden, weil die zugrundeliegenden normative Vorgaben das nicht zulassen. Es ist deshalb erforderlich den zuvor ermittelten Bedarf mit dem tatsächlichen Verbrauch zu gewichten. Es kann vorkommen, dass sich trotz gewissenhafter Eingabe Abweichungen von 30 - 40 % ergeben. Durch die Gewichtung werden die ermittelten Einsparungen an den tatsächlichen Verbrauch angepasst.

Variantenbildung

Im Anschluss an die Darstellung des Energiebedarfs des Bestands können Varianten entwickelt werden. Die Zielsetzungen des Eigentümers - Bauherren erhalten hier Gestalt. Sollen nur bestimmte Bauteile ertüchtigt werden? Sollen regenerative Energieerzeuger eingesetzt werden?

Kostenschätzung

Auch die Vorbereitung großer Projekte findet nicht selten nach dem Handschlagprinzip statt. Man steht zusammen vor dem Gebäude und der Eigentümer sagt zum Unternehmer: "Sag mir mal, was das kostet." Der ist überrumpelt, murmelt was von "muss ich erst rechnen" und sagt dann: "Ja, ein Quadratmeter liegt heute bei 75€ ". Auf dieser Basis wird dann im kleinen Dreisatz ein "Budget" ermittelt. Im Nachhinein stellt man dann fest, dass 75€/qm der reine Systempreis war und tatsächlich 140€/qm netto ausgegeben wurden. Mit ein bisschen Sorgfalt bei der Kostenschätzung hätten Enttäuschungen vermieden werden können. Bei Sanierungen ist zu beachten, dass auch die Kostenrichtwerte, die den Architekten und Ingenieuren von anerkannten Quellen zur Verfügung gestellt werden, nicht hinreichend genau sind. Sind die Gebäude kleiner oder größer ergeben sich ganz andere Werte. Es ist deshalb empfehlenswert bauteilbezogene Kostenermittlungen durchzuführen.



Wirtschaftlichkeitsberechnung

Energetische Sanierungsmaßnahmen schaffen immer einen Mehrwert. Durch die Maßnahmen erhöhen sich der Wert des Objekts und der möglicherweise erzielbare Mietzins. Mit Hilfe von Wirtschaftlichkeitsberechnungen kann ermittelt werden, ob eine Investition auch ökonomisch sinnvoll ist. In der gängigen Praxis werden hierfür Amortisationsberechnungen (pay-back Methode) durchgeführt, die die Rückzahlungs-Dauer ermittelt. Im engeren Sinn sind diese Berechnungen aber keine Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Hierfür sollte die Kapitalwertmethode eingesetzt werden. Durch Abzinsung der Anfangsinvestition nach dieser Methode (eng.: net present value, NPV) werden Zahlungen vergleichbar gemacht, die zu beliebigen Zeitpunkten anfallen.

Projektmanagement

Für jedes Projekt gilt, dass die Möglichkeiten der Beeinflussung von Qualität, Kosten und Terminen am Anfang am größten ist. Ausgehend von einem energetischen Konzept wird die Zielsetzung des Bauherren schriftlich festgelegt. Bezüglich der Leistungsziele und des verfügbaren Budgets geht das Projekt in die eigentliche Planungsphase.



Für den Erfolg eines Sanierungsprojektes ist es deshalb von entscheidender Bedeutung eine gute Planung durchzuführen. Gerade bei Sanierungen von Bestandsgebäuden hat man es mit einer Vielzahl an Details zu tun, die sich als kostentreibend herausstellen können. Unter der schönen Oberfläche können sich leider auch Unwägbarkeiten verbergen, die sich nicht erst bei Beginn der Arbeiten als problematisch herausstellen sollten. Für alle Arbeiten im Bausektor gilt, dass die hinreichende Eignung des Untergrunds für die vorgesehenen Arbeiten vor Beginn der Arbeiten geprüft werden muss.



Angebotseinholung

Grundlage der Entscheidung zur Ausführung sind verbindliche Angebote von ausführenden Firmen. Es kommt immer wieder vor, dass Eigentümer oder Verwalter vom Schreibtisch aus um Angebote bitten und dann Äpfel mit Birnen vergleichen. Es ist unerlässlich, dass die auszuführenden Arbeiten auf der Basis von sorgfältig ermittelten Massen von kompetenten Ingenieuren und Architekten mit Plan und Text beschrieben werden und als gleichlautende Angebots-Blankette an die Firmen verschickt werden. Hierbei ist bei allen ausgeschriebenen Arbeiten darauf zu achten, dass diese "im System" angeboten werden. Die verschiedenen Arbeitsgänge moderner Putz- oder Abdichtungssysteme sind vom Hersteller aufeinander abgestimmt. Die chemische und physikalische Verträglichkeit ist nur gewährleistet, wenn die Produktkomponenten des gleichen Herstellers verwendet werden.

Bauleitung

Ausführende Firmen führen das bestellte Werk aus. Architekten und Ingenieure, die als Bauleitung tätig sind, haben die Aufgabe "das Werk entstehen zu lassen". Sie haben nach deutschen Rechtsverständnis eine gemeinsame Haftung mit dem ausführenden Unternehmen und deshalb ein besonderes Interesse daran, dass das Werk mängelfrei ist. Sie schaffen durch ihre Tätigkeit die notwendigen Voraussetzungen und überwachen Qualität, Kosten und Termine der Ausführung. Sie sind für ihre Tätigkeit angewiesen auf eine möglichst genaue planerische Vorleistung. In keinem Fall können Bauleiter vor Ort fehlende Planungsleistungen ersetzen.

Abnahme

Mit der Abnahme geht das Werk auf den Bauherren über. Ab diesem Zeitpunkt trägt er die Gefahr und "beginnt die Gewährleistung". Dieser Begriff ist im Sprachgebrauch allgemein üblich, bezieht sich jedoch weitestgehend auf das Kaufrecht. Im Baugewerbe werden Werkverträge abgeschlossen. Man spricht statt Gewährleistung hier von der "Frist zur Nacherfüllung".

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